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オープンシステムと住宅ローン

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多くの方が家を建てる際には住宅ローンを借りて建てると思います。

一般的なハウスメーカーや工務店から土地と建物を合わせて購入する場合は、銀行などとの日程調整や書類の作成は営業マンがやってくれますので、言われたとおりに書類に押印して、支払日に支払いをしていけば、資金については手間がありません。

土地を別に購入して建てる場合も、営業マンが手伝ってくれるので、ある程度は安心して手続きができます。

オープンシステムの場合、お願いする建築士事務所によるかもしれませんが、この辺はある程度自分で段取りをする必要が出てくるので覚悟が必要です。ちなみに+М設計の場合はフォローがなく、手続等は自分で銀行に問い合わせて、必要な書類を準備しました。

今回は私の場合を例に、分離発注における住宅ローンの借方について説明します。(山陰合同銀行の場合)

まず私のケースを紹介しますと
 ・土地は不動産会社の媒介で購入
 ・家は分離発注(オープンシステム)

スケジュール
 3月 設計業務契約 (着手金)
 4月 土地購入   (購入代金)
 6月 工事契約、着工(着手金)
 7月 棟上げ    (工事代金中間払い)
12月 完成     (完成代金支払い)

ということで、手持ちの資金で対応できないであろう、4月の土地購入と6月の着工時にまとまったお金が必要でした。

まず最初に合銀の支店に住宅ローンの相談に行きました。

今回は土地と建物を別々で購入するので、住宅ローンも別々に申込みとなるのかなと思っていましたが、そうではなくて土地の購入から家の完成まで一つの住宅ローン契約となるということでした。

となると、家が完成するまでは住宅ローンを借りることができず(担保がないため)、それまではつなぎ融資という形で高利のお金を借りることになります。(つなぎ融資については詳しくこちら

合銀だとつなぎ融資の金利は年3.1%なので、土地の購入で1,000万円借りて、家が完成するまで半年かかるとすると、1,000万円×3.1%×6/12=約15万円が利息としてかかります。

まあそれは仕方ないとして、まずは申込みを急ぎました。なぜなら、合銀の金利がかなり低い状態で、スーパーローンで10年まで0.9%、11年目以降1.95%、かつ県産材の利用や給与口座の登録でさらに-0.2%とかなりの低金利でした。合銀の場合、申し込み時と本借り時の低い方の金利が適用されるので、とりあえず低い今の時期の金利を確定させておきたかったからです。(H29.4現在)

では、申し込みに必要な書類はなにかというと。

土地については契約書(案)や登記識別情報や地積図などです。これらは不動産会社が用意してくれいます。家については見積書と平面図などの図面です。優遇金利を受けるために県産材や石州瓦を使用する場合は、その旨が見積書や仕様書に記載されている必要があります。

私の場合、3月のところでとりあえずの図面が出来上がっていたので、予算額に合わせて見積書を+М設計さんに作成してもらい、合銀で申し込みをしました。申し込み時に収入証明や住民票などの添付資料がいろいろいるので、あらかじめ確認をしておいたほうが良いです。

また、合銀のローンの申し込みは各店舗の窓口でもできますが、ローンセンターに赴いたほうが話がいろいろ早いです。

さて、ローンの申し込みは無事終わりまして、審査も1週間後に通りましたと連絡を受けました。

これで晴れて資金の確保にめどが立ちました。
あとは資金計画に沿って、つなぎを借りつつ、自己資金も用意しつつやりくりをしていくようになります。

ちなみに、つなぎ融資は土地購入の際と、新築の場合は棟上げ後でないと融資がされないので、着工時にまとまった資金が必要な場合は自己資金を頑張って捻出しなければなりません。

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