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イエヒトのオープンシステム(分離発注)について考える

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今回、私の新築はプラスM設計にお願いすることになりました。

このプラスM設計は日本で初めて?分離発注を本格的に導入した建築士事務所のようです。(専門的にはCM方式というそうです。コンストラクションマネジメントといって、建築士が家の建築をマネジメントする方式だそうです)そして、その手法を全国に広めて、イエヒトという分離発注専門の建築家組織を立ち上げています。

イエヒトでは分離発注のことをオープンシステムと名付けています。

普通の建築方式だと、施主は住宅会社や工務店と家一軒を建てる契約をします。よって、契約する相手方は一社のみです。

一方で、実際の家づくりには水道業者や屋根業者、左官、大工などたくさんの専門業者が関わっていて、これらを取りまとめるのが住宅会社や工務店の役割です。

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分離発注の場合、この取りまとめる役を建築士が行い、それぞれとの契約を施主が直接行います。

この利点は
①間に住宅会社や工務店を挟まないので、その分コストが安くなる。
②実際に家を建てる建築士、職人さんと直接コミュニケーションが取れる
③建築士の設計、監理ができる。

①について
これはプラスMでは「原価でつくる家づくり」という言い方をしています。
施主と専門業者の間に住宅会社や工務店を挟むと、どうしても中間マージンがかかったり、広告費など家づくりとは直接関係ない費用が建築費に上乗せせれてしまうので、割高になりがちです。分離発注ですと施主と施工業者が直接契約を結ぶので、若干安くなるようです。

下はイエヒトの資料からの抜粋です。確かに一般的な工務店等に依頼するよりも費用が安くなるように見えます。ただ、実際には仕入価格などは工務店のほうが有利な場合もありますし、イエヒトの建築士報酬は他の建築士報酬よりだいぶ高額となっているので、一概に割安とは言えない部分もありますので注意が必要です。

特に、2つ目の画像の表で一番上にある設計監理料は工務店に発注するときは下の元請会社の経費に含まれていることが多いので、費用面で見ると概ね1割程度安くなるのかなというところ、この部分について大きな期待はしない方が良さそうです。

ちなみに、+М設計の建築士報酬は

A 設計監理  =50万円+床面積×1.5万円
B マネジメント=50万円+床面積×1.5万円

の合計となっています。
「価格の視える家づくり」を標榜している割にはこの単価についてはネット等でオープンになっていなく、最初のセミナーでもこの説明はなく、プランをお願いする段階になって、ポーンと報酬金額がでてきて、こちらからこの根拠はなんですか?と聞いてやっと教えてもらえました。

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②について
住宅会社や工務店ですと、家の設計のやりとりは営業マンを通して行うことが多いです。間取りや内装、外装の打ち合わせを営業マンとすると、どうしても伝言ゲームとなってしまい、施主の思いが伝わりにくいという点があります。もちろん、営業マンもベテランであればこれまでの経験をもとにいろいろなアドバイスをされます。しかし、やはり建築士さんと直接、話をしてこちらの思いや考えを直接伝えることで、大きなコンセプトから細かなニュアンスを正確に伝えることができて、間違えがありません。

実際の施工の際にも、プラスM設計であればメーリングリストで毎日の進捗状況が報告され、こちらのレスポンスが職人さんに直接伝わります。

設計する人、実際に作る人に施主の考えや思いが直接伝わるのは、とても大きなメリットだと思います。

③について
普通の住宅会社、工務店だと設計は社内の建築士さんがされます。
どうしても、似たような住宅になってしまいがちで、やはりとがったデザインや個性的なものを目指すのであれば設計は建築士事務所にお願いすると、一味違ったデザインとなります。(住みにくそうな家もありますが、、、)

設計だけでなく建築士さんの役割は施行監理もあります。建築物が設計通りにできているかのチェックします。これは施主では判断できない部分で、住宅会社や工務店でも建築士がチェックをしますが、分離発注の場合は第三者の建築士がチェックするというのが強みだと思います。

以上が、私の思う分離発注のメリットかと思います。
個人的に一番の魅力は②の建築士さんや職人さんと直接やりとりができるというところが住宅会社や工務店にはない部分だと思います。

一方でデメリットもあって、工事中の担保責任が曖昧になったり、工事管理がうまくできなかったりと、実際の現場では不具合が出ているケースもあるようです。ネットで「分離発注」や「CM分離」「オープンシステム」などで検索をすると、いろいろな事例が出てきますので、そういったものも読みつつ、総合的に判断をするとよいかと思います。

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